안녕하십니까 이상회계법인 대표 이상엽입니다. 오랜만에 글을 올립니다.

 

그동안 부동산 투자 총정리라는 대제목하에 아래의 소제목으로 설명을 드렸었네요. 아래 1,2번을 끝낸 상태였습니다.

 

      1. 부동산 임대소득 세무보고 2018

      2. 부동산 양도소득은 어떻게 계산되나? 1031 Exchange?

      3. 외국에 임대용 부동산을 가지고 있을때 세무보고

      4. 부동산을 증여하거나 상속할때 고려할것은?

 

3. 외국의 임대용 부동산에 대한 이야기를 해야되는 차례인데, 조금 순서를 바꾸려고 합니다.

최근 한국의 투자자들이 미국내 투자를 원하는 경우가 늘고 있고, 그에 대한 세법관련 세미나 요청이 여러번 있어서 외국 투자자들의 미국내 투자에 대한 글을 몇차례에 걸쳐 올리고자 합니다. 위 3,4번 주제는 그 이후에 다루어야 할것 같습니다.

 

저는 지난 10여년동안 해외투자자들의 투자를 미국에 유치하는 프로젝트를 여러건 담당해 왔습니다.

투자이민 스폰서인 Regional Center를 통해 투자자들이 비영주권 상황을 거쳐 영주권을 취득하는 단계와 그 이후에 이르기까지 100명이 넘는 투자자들에 대해 Regional Center의 법인세무 그리고 투자자들의 개인소득세를 처리해 왔습니다.  

EB-5(투자이민비자) 의 세무관계를 support하기 위해서는 미국에 투자금을 보내는 순간부터 임시영주권을 거쳐 최종적으로 조건해지를 받을때까지 완벽하게 합법적인 세무보고가 이루어져야 합니다. 아마도 발생할수 있는 거의 모든 문제를 다 경험해 본것 같습니다.  

또다른 비이민 비자인 E-2 비자의 경우도 처음 투자계획서를 만드는 단계부터 관여해서 여러건을 담당해 왔습니다.  이 글이 비이민 투자자들과 영주권을 취득하려 하는 분들께 실질적인 도움이 될것임을 확신합니다.

 

세부적으로는 아래와 같은 소제목이 될것 같습니다.

 

1. 영주권을 받기전의 투자

          a. 영주권이 없고 납세자번호(Tax ID) 가 없는데도 미국에 투자를 할수 있을까?

          b. 투자할 돈을 한국에서 송금할때 문제가 있는지?

          c. 미국에서 발생하는 수입은 근로소득, 임대소득, 양도소득, 이자배당소득이 모두 가능?

          d. 미국에 법인을 만들어야 하나?

          e. 미국에 법인과 개인소득 신고를 어떻게 해야 하나?

          f. 과연 영주권을 취득해야 하나?

          g. Qualified Retirement Plan

 

2. 영주권을 받은후

          a. 해외의 수입을 미국에 보고해야 함

          b. 해외금융자산을 미국에 보고해야 함

          c. 해외 소유법인의 자본세 및 법인의 저세율소득을 미국세율에 맞게 보고 납부해야 함

          d. Medicare & Social Security가 제일 중요하다!

          e. 영주권 자녀의 학비 고려

          f. Retirement Plan 고려

          g. to be reserved

 

지금부터는 가급적 미국의 세법을 전혀 모르시는 한국의 투자자를 가정하여 이야기를 진행하도록 하겠습니다.

글 시작합니다. ~

 

1. 영주권을 받기전의 투자

 

   a. 영주권이 없고 납세자번호(Tax ID) 가 없는데도 미국에 투자를 할수 있을까?

 

대답은 당연 YES 입니다. 외국인이 Microsoft 의 주식을 살수 있는것처럼,  영주권이나 납세자번호 없이도 미국에 투자할수 있습니다. 단지 아래에 말씀드리는 것처럼 투자로 인해 발생하는 소득의 종류에 제한이 있습니다.

 

   b 미국에서 발생하는 수입은 근로소득, 임대소득, 양도소득, 이자배당소득이 모두 가능?

 

그렇지 않습니다. 영주권이 없고 미국에서 근로를 할수 있는 Visa(E2등) 가 없으면 근로소득을 받는것은 불가능합니다.  만약 그런데도 불구하고 미국내에서 근로를 하게 되면 어떻게 될까요?

미국내에서 일하는것이 허용되지 않는 상태에서 근로소득이 생기면 그것은 불법근로가 됩니다.

아직까지 직접적으로 문제가 되는것을 보지는 못했지만, 불법근로 사실이 있으면 원칙적으로 영주권을 취득할수 없습니다. 그러나 임대소득, 양도소득, 이자배당소득은 가능합니다. 외국인이 미국의 주식을 사고 필수 있는것처럼, 부동산 취득도 가능하고 미국내 법인을 세우는것도 가능합니다. 아마도 이글을 읽는 분중 다수가 부동산이나 호텔, 그외 식당이나 아파트건물 같은 자산에 투자하기를 원하실것 같습니다.  모두 가능합니다. 단 어떤 형태로 투자에 참여해야 하는지를 알아야 하고 적합한 법적형태를 지키면 되는 것입니다. 아 물론 세금도 합법적으로 잘 보고해야 되겠죠. ^^

 

   c. 한국에서 미국으로의 송금

 

아마도 이부분이 먼저 문제가 될것입니다. 이 글에서는 한국에서 송금할때 외환관리법에 따른 제약을 설명하겠읍니다.

우선 연간 $50000 까지는 용도설명이 없이도 송금이 가능합니다. 유학생/미국거주자 에게 송금하는 경우는 $100000까지, 미국의 영주권을 가지고 계신분은 송금액한도는 없고 단지 거주상태에 따라 연간 $100,000 이 넘으면 신고를 하면 됩니다. 관련 상세내용은 한국내 전문가에게 정확한 컨설팅을 받으실것을 권합니다. 요즘처럼 아시아권 외환시장이 불안정한 상태에서 이런 규정은 얼마든지 바뀔수 있습니다.

 

이 글에서 설명하려 하는 투자내용은 금액이 위에 쓴것보다 훨씬 큰 경우입니다.

 

해외부동산 투자용 송금  : 여기서는 미국의 투자용 부동산(거주용이 아님)에 투자해서 임대수입이 있는 경우를 가정했습니다. 거주용 부동산을 취득하는 경우는 회계사가 굳이 관여할 내용이 아니니까요.

해외 부동산을 취득할때 취득액이 2억원 이상이면 취득사실 밑 임대운용, 그리고 양도사실을 종합소득세를 신고하면서 보고해야 합니다. 개인소유의 부동산상황을 보고하는 것입니다. 부동산 취득금액을 증명하기만 하면 송금액에 제한은 없습니다.

그러나 먼저 밝히겠지만 이 방법은 그다지 훌륭하지 않습니다. 왜냐하면 미국의 법인을 통해 투자하는것이 아니기 때문입니다. 아래 d 항목에 그 내용을 적습니다.

 

 

해외현지법인 투자

: 미국에 법인을 만들어서 그 법인이 부동산이나 비즈니스에 투자하는 방법입니다. 현지투자계약서상의 금액을 토대로 송금을 할수 있습니다. 주의할것은 해외현지법인 투자개요 명세서를 매년 한국은행에 제출해야 한다는 것입니다. 한국은행이 관리하는 것은 투자한 원금이 다른 용도로 쓰이지 않았는지, 투자기간이 끝난후 투자금회수는 제대로 되었는지에 관한것입니다. 따라서 현지법인 투자금과 개인적인 지출(주택구매, 자동차구매등)을 혼용하면 안됩니다. 다시 말씀드리면 해외 현지법인 투자금액을 신청할때 거주용주택 구매비용이나 자동차 구입비용은 빼고 신청해야 합니다.  

아래 밝히겠지만 투자자가 꼭 현지법인의 100% 주주가 되어야 하는것은 아닙니다.

 

d. 미국에 법인을 만들어야 하나?

 

네 거의 확실히 그렇습니다. 미국의 법인은 그 설립절차가 간단하고 비용도 많이 들어가지 않습니다. 그러나 비용보다는 법적으로 유한책임(무한히 책임지지 않음)이라는 법인의 특징과, 세금상 유리한 장점이 있다는 부분이 훨씬 더 중요한 고려대상입니다.  법인의 형태는 아래 두가지가 가능합니다.

C-corporation : 한국의 법인과 동일함

LLC(Limited Liability Company) :유한회사

 

저는 LLC를 강력하게 권하고 싶습니다. 그동안 제가 쓴 글을 보면 제가 LLC를 열렬히 찬양하는 것을 금방 아실수 있을 것입니다.  LLC 라는 법적형태는 세법상 운영이 대단히 유연하고, 대부분의 경우 세금을 계산하는 기준이 일반법인(C-corporation)보다 상당히 유리합니다.  

LLC 의 투자형 Owner는 근로소득이 없도록 처리할수 있으며, 투자의 대상도 다른 Partner나 Manager가 있을경우 부동산 뿐만이 아닌 거의 모든 (식당, 호텔, 주유소 등) 업종이 가능합니다.

단점은 외국인이 owner일 경우 그 세법상 처리가 복잡하고 원천징수를 해야 한다는 것입니다. 그러나 회계사가 일이 많아지는 것이지 투자자가 머리 복잡해 지는것은 아니니 걱정 않으셔도 됩니다. ^^

 

전 개인적으로 미국내 파트너가 있는것을 권고합니다. 그 파트너가 투자자산을 관리할 사람일 필요는 없습니다. 소유권이 없는 파트너도 가능합니다. 심지어는 회계사나 변호사처럼 제3자를 파트너로 할수도 있습니다. 미국내 어느 State에 투자하느냐에 따라서는 파트너가 있는편이 세법상 절대적으로 유리할수도 있습니다.

외국의 투자자들은 비즈니스에 투자할 경우 그 비즈니스가 부동산을 포함하고 있는것을 선호하는 경우가 더 많습니다. (너무 당연하죠?) 이경우 필요에 따라 부동산 임대 LLC 와 Business LLC를 구분해서 별도로 설립하는것도 가능합니다. 이렇게 부동산과 Business를 서로 다른 법적형태로 유지하게 되면 법적인 책임한도면에서 안전해지고, 세금상 고급테크닉을 적용할수 있는 여지가 생깁니다.

 

e. 미국에 법인과 개인소득 신고를 어떻게 해야 하나?

 

한국과 마찬가지로 미국에서도 법인세금보고와 개인소득보고는 별도로 보고하게 되어 있습니다. 단지 형태에 따라서 법인세가 있는 경우도 있고 없는 경우도 있습니다.

 

C-corporation : 이것은 한국의 법인과 거의 비슷합니다. 법인은 법인세를 내고 법인의 주주(Shareholder)는 법인으로부터 월급을 받거나(근로소득이므로 주의해야 함) 배당금을 받습니다. 이때 배당금에 대해서 주주가 또 세금을 내는 2중과세 구조이기 때문에 일반적으로 LLC 나 S-corporation 에 비해 불리합니다. 법인세만 하더라도 트럼프 대통령 이후로 유리해졌다는 분석도 있지만 그것은 아주 큰 회사의 경우이고 제가 보기에 대부분의 소자본 법인은 오히려 불리해진것 같습니다. 제가 쓴글중 트럼프세법 : 비즈니스세금1 부분을 참조 바랍니다.

그러므로 꼭 필요한 경우가 아니면 C-corporation 으로 유지하는것은 타당하지 않습니다.

 

LLC : LLC 는 한국에는 없는 법인형태입니다.

Limited Liability Company라고는 하지만 사실 미국에서 LLC 세금보고를 할때는 조합(Partnership) 으로 하는것이 일반적입니다. 많은 분들이 LLC를 S-corporation으로 바꿔서 세무보고를 하기도 합니다. 그렇지만 S-corporation은 영주권자(혹은 세법상 미국거주민) 이어야만 운영할수 있으며, 대부분의 경우 Partnership에 대해 세금상 유리하지도 않습니다.  

Partnership 으로 세금을 보고할 경우 LLC는 법인세를 내지 않습니다. 그대신 LLC에서 발생한 운영수익을 개인이 물려받아서 개인소득세와 합산해서 보고하는 것입니다.  한국식으로 말씀드리면 세금보고상 마치 법인을 설립하지 않고 개인 비즈니스를 하는것과 비슷하게 됩니다. 그러나 법적인 형태는 엄연히 법인이므로 유한책임(Limited Liability)의 장점을 누릴수 있습니다.

그렇다면 LLC는 세금을 적게 낼까요? 거의 대부분 그렇습니다. 2018년도 이후로 LLC같은 Passthrough entity는 이익금의 20%를 공제하게 되었기 때문입니다. 다시 말해 LLC의 당기순이익이 $100,000 이면 20%를 뺀 $80,000 만 세금보고를 하는 것입니다. 과세표준이 80%가 되면 세금은 80%보다 훨씬 적은 수준으로 떨어집니다. 개인소득세는 누진세로서 수입이 많을수록 더 높은 세율을 적용하기 때문입니다.

만약 영주권이 없는분이 미국의 부동산을 취득한다면 거의 반드시 LLC를 설립하게 됩니다.

LLC에서 발생한 순이익을 외국인 오우너에게 넘길때 LLC는 원천징수(Backup withholding)를 하게 되어 있습니다. 이 원천징수금은 LLC가 내지만 결국은 그 오우너가 개인소득세를 미국에 보고하면서 다시 돌려받게 되는 경우가 대부분입니다. 단 부동산투자의 경우 미국 세법상 20%를 공제받는 Qualified Business 의 범주에 들어가지 못할수도 있습니다. LLC에 속한 부동산의 갯수가 많을수록, 그리고 부동산을 관리하는 외주관리자가 있을수록 Qualifed Business로 인정받을 가능성이 많아집니다.

만약 이분이 식당이나 Hotel에 투자하고 싶어도 LLC를 설립할수 있습니다. 단 이경우 LLC에 다른 사람이 Partner로 들어있어야 합니다. 이분은 영주권이 없으므로 미국에서 일을 해서는 안되고 근로소득이 아닌 배당소득을 받게 됩니다. 식당이나 Hotel은 확실한 Qualified Business이므로 그 배당소득에 대해 80%만 세금보고를 하게 되는 것입니다.

또 한가지 가능성은 식당이나 Hotel에 투자할 경우는 E2 Visa가 가능해진다는 것입니다. E2 Visa는 비이민 Visa 이지만 근로소득을 발생시킬수 있고, 근로소득이 있으면 세금에 있어 굉장히 유리한 고급테크닉을 적용하는 것이 가능해집니다.

 

f. 과연 영주권을 취득해야 하나? :

 

이 부분은 다음글에서 계속하겠습니다. ^^

 

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