세번째 글

 

부동산 매각 양도소득과 1031 Exchange

 

안녕하십니까 이번에는 부동산을 매각할때 생기는 양도소득에 대한 이야기를 할까 합니다.

양도소득 (Capital Gain) 이라고 하는것은 비즈니스에 사용하는 유형무형의 자산을 팔았을때 생기는 소득을  말합니다. 이렇게 설명하면 간단할것 같지만 세금계산으로 들어가면 그렇게 간단하지 않습니다.  양도소득의 세금계산은 일반소득 세금과는 별도로 계산합니다. 1년이상 보유한 장기 양도소득 세율은 0%-23.8% 로 수입에 따라 다르게 결정됩니다.

양도소득의 세금계산이 어려운 이유는 양도소득만으로 계산하는 것이 아니라 일반소득이 얼마나 되냐에 따라 양도소득 세율이 결정되기 때문입니다.

즉 모든소득(양도소득+일반소득) 의 총액에서 공제금액을 제외한 나머지가 얼마냐에 따라 양도소득세율이 달라집니다.

 

 참고로 양도소득 세율은 2008년 이후 0-15%로 정해진 이후로 소득구간에 따라 20% zone 이 추가되고 오바마케어를 서포트하기 위해 제정된 Net Investment Income tax 3.8% 가 더해져서 상당히 복잡해졌습니다

아래 기혼자의 경우 양도소득 연방세율을 표시해 보았습니다. 

 

과세표준(Taxable Income)             연방 장기양도소득(Long Term Capital Gain) 세율

$0-$77,400                                    0%

$77,400 - $480,050                          15%

$480,050 or more                            20%

 

예를들어 설명 드리겠습니다. 숫자를 보면 어지러우신 분은 건너 뛰어도 되지만 아직 클라이언트중 이런 개념을 알고 있는분을 거의 만나지 못한지라 참고로 표시합니다.

 

----- 참고 시작 ------

일반소득 $100K 와 양도소득 $100K 의 수입이 있는 경우 두 소득을 합치면 $200K 가 됩니다.

여기서 표준공제금액 $24000 을 뺍니다. 이때 $24000은 일반소득을 먼저 줄여줍니다.

따라서 과세표준은 일반소득 $76K 과 양도소득 $100K 으로 합쳐셔 $176K 가 됩니다.

이때 양도소득 $100K 중 일부는 0% 세금을 내고 일부는 15% 를 내게 됩니다.

$77,400 – 76,000 = $1400 : 양도소득 세율 0%

$1400 을 제외한 나머지 $98600 양도소득 세율 : 15%

------ 참고 끝 ------

 

복잡하죠?  하여간 기억하실것은 장기양도소득 세율이 일반소득 세율보다는 언제나 낮다는 것이고 잘만 이용하면 0% 세금도 가능하다는 것입니다.

 

그런데 이걸로 끝나면 얼마나 좋겠습니까…. 아래 몇가지가 더 있습니다.

 

1. 부동산 매도시 생기는 소득세의 종류 세가지 

 

    a. 순수한 양도소득세 (팔때 가격 취득원가)   0%, 15%, 20%

 

    b. 부동산 임대도중 감가상각을 했었던 부 (Section 1250 Depreciation Recapture)  25%

 

    c. Net Investment Income tax  3.8%

      이것은 엄밀하게 말하면 양도소득세는 아닙니다. Medicare 비용을 충당하기 위한 비근로소득세라고 생각하시면 되는데 총수입이 $250,000 이 넘는 부분의 양도소득에 대해 3.8% 가 추가되는 법입니다.  오바마케어 페널티가 없어지면서 이 세금도 없어지기를 간절히 바랬는데 20182019까지도 일단은 없어지지 않고 적용됩니다.

 

여기까지 오면 너무 복잡해지죠? 그래도 감가상각은 중요하므로 설명을 드리겠습니다.

부동산을 임대하면서 감가상각을 하면 비용처리가 된다고 말씀 드렸습니다. 비용처리를 할때는 좋지만 나중에 팔때는 그동안 비용처리했던 감가상각부분이 한꺼번에 소득으로 바뀌게 됩니다. 이때 세율은 25% 로 상당히 높습니다. 비용처리할때 효과를 봤던 세율보다 오히려 더 높은 세금을 낼수도 있읍니다.

이것을 Section 1250 Depreciation Recapture 라고 합니다.  임대소득을 보고할때 감가상각을 할지 말지를 고려할때 이부분을 미리 예측하는것도 중요합니다. 예를 들어 은퇴한 시니어가 임대주택 작은것 3개를 가지고 있다고 생각해 보죠. 이분의 다른 소득이 거의 없다면 양도소득세를 낼 가능성이 거의 없으므로 감가상각을 안할 이유가 없읍니다. 단지 주택 3개를 한꺼번에 팔디만 않으면 되겠군요.

 

하여간 이렇게 복잡한 양도소득세를 적게 내려면 어떻게 해야할까요?

네! 방법은 수입을 줄이는 것입니다. 너무 쉽죠? ^^  아래에 그 방법을 한번 열거해 보겠습니다.

 

1. 일반소득을 줄인다 : 양도소득이 발생할때 일반소득을 줄이면 일반소득이 줄어서 세금이 줄어드는 효과에 더해져서 양도소득세율도 떨어지게 됩니다. 이것은 대단히 큰 효과입니다. 그러면 일반소득을 어떻게 줄이나요?

 

   a. 일을 안한다 : 우스운 얘기지만 은퇴하시는 경우는 일을 안하는 경우가 많습니다.. 은퇴하신 다음 양도소득을 보고하는 당해년도에는 가능하면 일반소득(근로소득 또는 이자소득) 을 만들지 않는것도 좋을것입니다. 

   b. 다른 비즈니스에 투자해서 손실을 본다

        역시 우스운 얘기지만 가능합니다. 양도소득이 발생한 당해년도에 다른 비즈니스에 투자를 해서 비용처리를  많이 하는 것입니다. 이때 비용처리는 Bonus Depreciation 이라는 특별한 감가상각을 이용하게 됩니다.

 

  저는 1월에 은퇴해서 일년내내 수입이 없는채로 지내다가 12월에 감가상각을 좀 할수 있는 자산을 사고 싶네요 ^^

 

  2. IRA, 401K Qualified Retirement Plan을 적용한다. : 정말 중요한 내용입니다. 하지만 계산부분은 건너뛰어도 되는것 아시겠죠 ?

       만약 일반소득이 $100K 가 있는 상태에서 부동산 양도소득이 $300K 가 생겼다고 해보죠.

       이때 $20000 401K에 넣는다면 아래와 같은 세금효과가 있습니다. 조금 귀찬아서 계산을 약식으로 해봅니다.
        하지만 거의 틀리지 않을것 같습니다.

 

       일반소득세 절감 : $20000 x 12% = $2400

       양도소득세 절감 : $20000 x (15-0)% $3000

       NIIT Tax 절감 : $20000 x 3.8% = $760

       주정부세 절감 (GA 기준) : $20000 x 5.75% = $1150

 

전부합치면 $7,310 이나 되네요. $20000 의 %로 따지면 36.5% 나 됩니다.  은행에 $20000을 예금했더니 이자를 $7310 이나 주는것과 동일한 것입니다. 그것도 선이자로요.

 

   3. 부동산이 여러개 있을때 한꺼번에 팔지않고 양도소득이 여러해에 나눠서 보고될수 있도록 한다.

       당연하죠? 한꺼번에 보고해서 높은 세율로 내는것 보다는 부동산을 1년에 하나씩 나눠 팔면 당연히 양도소득 세율이 줄어드니 좋습니다.

 

   4. 1031 Exchange 를 한다 : 이것이 부동산 양도소득세를 줄일수 있는 끝판왕입니다.

      은퇴자산중 다른곳에 투자하는것에 비해 부동산이 좋은 이유를 딱 한가지만 대라면 주저없이 1031 Exchange 라고 말씀드릴수 있겠습니다. 1031 Exchange라는 것은 부동산을 매도하고 나서 다른 부동산을 바로 취득하는 경우에, 팔아서 생긴 양도소득을 취득한 부동산에 흡수해서 세금을 뒤로 미루는 방법입니다.

      이것이 성공적으로 이루어지면 양도소득세를 단 한푼도 내지 않습니다.  위에 말씀드린 Section 1250 Recapture 25% 도 내지 않고, 당연히 NIIT tax도 내지 않습니다너무 좋은 이야기이죠? 그런데 1031 exchange 를 하기 위해서는 몇가지 조건이 있습니다. 이것들은 다음글에 쓰겠습니다.

 

여기가지 부동산을 매각했을때의 양도소득세와 이를 줄일수 있는 방법에 대해 말씀 드렸습니다.

다음 글에서는 1031 exchange 에 대해 더 자세하게 설명 올리겠습니다.

 

이상엽

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