100세 시대의 은퇴전략 : 부동산 임대

admin 2018.11.26 11:52 조회 수 : 779

안녕하십니까 이상회계법인 이상엽입니다.

 

그동안 100세 시대의 은퇴전략 시리즈로 Qualified Retirement Plan 에 대해서 글을 썼습니다. 많은 분들이 읽어주시고 의견을 주셔서 깊이 감사드리고 싶습니다.

 

앞으로 몇차례에 걸쳐서 임대용 부동산에 대한 글을 쓰고자 합니다.

사실 전통적으로 은퇴재산의 축적수단으로 많은 사람들이 부동산을 고려합니다. 부동산의 가치는 당장 벌어들이는 임대소득보다는 가격상승에 따른 양도차익과 향후 증여/상속 계획의 유력한 수단이라는데 있는것 같습니다.  

한편 부동산에 투자하는 것은 당장 세금공제가 되지 않습니다.  그대신 그 투자금은 감가상각(Depreciation) 을 통해 매년 임대소득으로부터 비용처리가 되는 것이죠. 

이것은 지출을 할때 당장 세금공제가 되는 Qualified Retirement Plan과는 정반대의 개념입니다. 

둘중에 어느쪽이 좋은지를 따지는것 보다는 두가지가 서로 보완하는 성격이므로 함께 병행하는것도 좋겠습니다.  

 

다시 말씀 드리면,

부동산은 투자할때 당장 세금공제가 되는것이 아닙니다.  그러므로 세금공제가 되는 Qualified Retirement Plan과는 완전히 다른 각도로 접근해야 하는 것입니다. 

즉 부동산은 세금공제를 위한 목적으로 돈을 쓰는것이 아니라 미래에 발생하는 수입을 기대하고, 은퇴후 세금을 많이 내지 않는 소득원으로서 활용하는것으로 고려하는 것이 타당합니다.  또한 증여나 상속을 목적으로 할때도 물론 좋은 투자방법이겠죠. 

 

임대부동산 투자의 장점을 열거하면 아래와 같습니다.

     A. 감가상각 비용처리가 가능하므로 매년 실제로 받는 임대소득에 비해 과세소득(Taxable Income) 은 훨씬 적다.

     B. 감가상각 되었던 부분은 나중에 부동산을 팔때 한꺼번에 양도소득으로 처리되지만 1031 Exchange 를 통해

         양도소득세를 내지 않을수 있다.

     C. 나중에 증여/상속 플랜을 통해 세금없이 자산의 대물림도 가능할수 있다.

     D. Georgia 의 경우 62세 이상 Senior는 임대소득에 대해 일인당 $65,000 까지 주정부세가 면제된다.

 

최근 미중 무역마찰로 중국의 미국내 부동산 관련 투자자본이 빠져나가는 추세이기 때문에 미국내 부동산의 가치는 단기적으로 미래가 불안정합니다. 부동산의 구매를 고려하시는 분들은 다른 어느때보다도 신중해야 할것입니다. 

하지만 여기서는 부동산 가치가 장기적으로 상승한다는 가정하에 글을 쓰도록 하겠습니다. 그편이 양도소득이나 증여/상속에 대해 말할때 이해하기가 쉽기 때문입니다. 물론 실제는 꼭 그렇지는 않습니다. 부동산 가치도 상승과 하락을 반복하는 것이 당연하죠?

이글을 읽으면서 부동산 가치가 항구적으로 상승한다는 잘못된 인식을 가지게 될까 하는 노파심에 말씀 드립니다.

 

앞으로 아래와 같은 소제목으로 글을 쓰고자 합니다.

 

      1. 부동산 임대소득 세무보고 2018

      2. 부동산 양도소득은 어떻게 계산되나? 1031 Exchage란?

      3. 외국에 임대용 부동산을 가지고 있을때 세무보고

      4. 부동산을 증여하거나 상속할때 고려할것은?

 

제가 세무상담을 하면서 느꼈던 부분과 여러분들이 평소에 잘 듣지 못하던 상세한 부분들까지도 써보려고 합니다. 너무 어려워지지 않도록 주의 하겠지만 어려운 부분이 있으면 저희 사무실 (770 232 1864) 로 전화 주시기 바랍니다.

세금보고 시즌이 되기 전에 글쓰기를 완료했으면 좋겠네요. ^^

 

이상엽 회계사

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